医療職の住宅ローンの組み方
固定vs変動、借入額の決め方、住宅ローン控除まで

「変動金利が上がり始めたけど、まだ変動でいいの？」「年収500万円でいくらまで借りて大丈夫？」「住宅ローン控除って結局どれくらい得になる？」——住宅購入は医療職にとって人生最大の買い物であり、ローンの組み方ひとつで総支払額が数百万円変わります。

医療専門職は「安定した資格職」として住宅ローン審査に通りやすい傾向がありますが、それは借りられる額＝返せる額ではないことを意味します。夜勤手当や当直バイトを含めた年収で審査が通ると、基本給だけでは返済が厳しいローンを組んでしまうリスクもあります。

この記事では、2026年の金利環境をふまえて、変動と固定の選び方、年収に対する安全な借入額、住宅ローン控除の活用、共働きのローン戦略まで、医療職が住宅ローンを組むうえで必要な判断軸を整理します。

住宅ローンの基本 — 元利均等と元金均等

住宅ローンの返済方法は大きく2つあります。仕組みを知っておくと、毎月の返済額や総支払利息の違いを理解しやすくなります。

元利均等返済

毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる返済方法です。住宅ローンの約9割がこの方式を採用しています。返済初期は利息の割合が大きく、年数が経つにつれて元金の割合が増えていきます。

• メリット：毎月の返済額が一定で、家計の見通しが立てやすい
• デメリット：元金均等に比べて総支払利息がやや多い

元金均等返済

毎月の元金返済額が一定で、そこに利息が上乗せされる方式です。返済初期は利息が多いぶん月々の返済額が高くなりますが、元金の減りが早いため総支払利息は少なくなります。

• メリット：総支払利息が少なく、元金が早く減る
• デメリット：返済初期の月額が高い。取り扱いのない金融機関もある

団体信用生命保険（団信）

住宅ローンを組む際に加入する保険で、借入者が死亡または高度障害になった場合、ローン残高がゼロになります。ほとんどの金融機関で加入が必須です。

• 一般団信：死亡・高度障害をカバー。金利の上乗せなし（ローン金利に含まれる）
• 三大疾病保障付き：がん・脳卒中・心筋梗塞をカバー。金利+0.1〜0.3%程度
• 全疾病保障付き：就業不能状態をカバー。金利+0.1〜0.3%程度

医療職はリスクに敏感な方が多いですが、団信があるため住宅ローンは「生命保険の代わり」としても機能します。すでに加入している生命保険と保障が重複しないか、見直すきっかけにもなります。

変動金利vs固定金利 — 2026年の金利環境で考える

住宅ローン選びで最も悩むのが金利タイプです。2026年は日銀の利上げ局面にあり、これまでの「変動一択」という空気が変わりつつあります。

変動金利の仕組み

変動金利は短期プライムレート（短プラ）に連動して半年ごとに見直されます。日銀が政策金利を引き上げると短プラが上がり、住宅ローンの変動金利も上昇します。

2025年時点では0.3〜0.5%程度の超低金利が続いていましたが、2026年は日銀の段階的利上げを受けて0.7〜1.0%に上昇傾向にあります。

固定金利の仕組み

固定金利は長期金利（10年国債利回り）に連動します。全期間固定の代表であるフラット35は、2026年6月時点で約3.2%。10年固定は1.5〜2.0%程度です。

3,000万円・35年で比較すると

借入額3,000万円、35年返済で金利タイプごとの月々の返済額と総支払額を比較します（元利均等返済）。

※変動金利は借入時の金利が35年間変わらないと仮定した場合の試算です。実際には半年ごとに見直されます。

いくら借りていい？ — 年収別の安全ライン

銀行の審査では年収の7〜8倍まで借入可能と判定されることもありますが、借りられる額と安全に返せる額は別物です。

返済負担率（返済比率）で考える

返済負担率＝年間の返済額 ÷ 年収で計算します。一般的な目安は以下のとおりです。

• 20%以内：余裕のある返済。教育費・貯蓄に回す資金も確保できる
• 25%以内：安全ライン。多くのファイナンシャルプランナーが推奨する上限
• 30%超：危険ゾーン。生活費や急な出費への対応が厳しくなる

年収別の借入額の目安

返済負担率25%以内を「安全ライン」、年収の5〜7倍を「一般的な借入額」として、年収別の目安を整理します（変動金利0.8%、35年、元利均等返済で試算）。

※変動金利0.8%・35年・元利均等で試算。金利上昇時は安全ラインが下がります。

看護師（年収500万円）のシミュレーション

年収500万円の看護師が、変動金利0.8%で3,000万円を35年借りた場合の返済イメージです。

• 月々の返済額：約8.2万円
• 年間返済額：約98.4万円
• 返済負担率：約19.7%（安全ライン内）
• 35年間の総支払額：約3,433万円（利息合計 約433万円）

返済負担率が約20%なので、この借入額であれば余裕をもって返済できる計算です。ただし、金利が1.5%に上昇すると月々約9.2万円、2.0%になると月々約10.0万円に増えます。金利上昇を見越して、余裕のある借入額にとどめることが大切です。

頭金はいくら必要か

頭金（自己資金）の目安は物件価格の1〜2割です。4,000万円の物件なら400〜800万円が理想です。

• 頭金0（フルローン）：組めるが、借入額が増えて利息負担も大きくなる。金融機関によっては金利が0.1〜0.2%上乗せされることも
• 頭金1割：諸費用（登記費用・仲介手数料等で物件価格の5〜8%）を別途用意できるなら現実的なライン
• 頭金2割：借入額が減り、審査も通りやすい。フラット35では頭金1割以上で金利が下がる優遇がある

住宅ローン控除 — 0.7%×13年の節税効果

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローン残高の一定割合が所得税と住民税から控除される制度です。住宅購入の最大の税制メリットであり、活用しない手はありません。

基本の仕組み

• 控除率：年末のローン残高の0.7%
• 控除期間：新築住宅は最大13年間、中古住宅は最大10年間
• 控除先：まず所得税から控除し、引ききれない分は翌年の住民税から控除（上限9.75万円）
• 手続き：入居した翌年に確定申告。2年目以降は年末調整で適用可能

借入限度額（2025年入居の場合）

住宅ローン控除の対象となる借入残高には上限があり、住宅の省エネ性能によって異なります。

出典：国税庁 No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合」。2026年以降入居の場合は限度額が引き下げられる可能性があるため、最新情報を確認してください。

控除額のシミュレーション

借入額3,000万円、変動金利0.8%、35年の場合、13年間の住宅ローン控除額を概算します。

• 1年目の年末残高：約2,920万円 → 控除額 約20.4万円
• 7年目の年末残高：約2,520万円 → 控除額 約17.6万円
• 13年目の年末残高：約2,080万円 → 控除額 約14.6万円
• 13年間の控除総額：約230万円

これは利息合計（約433万円）の半分以上を税金で取り戻せる計算です。住宅ローン控除は「借入残高が多いほど控除額が大きい」ため、控除期間中は無理に繰り上げ返済しない方が得になるケースがあります。

共働き夫婦のローン戦略 — ペアローン・収入合算

医療職は共働き世帯が多く、夫婦でどうローンを組むかが大きな判断ポイントになります。選択肢は主に3つです。

3つの選択肢を比較

ペアローンのメリット

• 住宅ローン控除が2人分：最大の税制メリット。夫婦それぞれが0.7%×13年の控除を受けられる
• 借入可能額が大きくなる：それぞれの年収で審査されるため、合計の借入枠が最も大きい
• 団信が2人分：どちらかに万一のことがあっても、その人の分のローン残高がゼロに

ペアローンのリスク

• 離婚時の処理が複雑：2本のローンが物件に紐づくため、離婚時に売却か名義変更が必要。一方が住み続ける場合、もう一方のローンをどうするかで揉めやすい
• どちらかの収入が減った場合：産休・育休・退職で一方の収入がゼロになっても、ローンは2本とも払い続ける必要がある
• 事務コストが2倍：登記費用、事務手数料、印紙税がそれぞれ2本分かかる

繰り上げ返済か運用か — 手元資金の使い方

住宅ローンを組んだあとにまとまった資金ができたとき、「繰り上げ返済で利息を減らすべきか、NISAなどで運用に回すべきか」は医療職の間でもよく議論になるテーマです。

判断の基本原則

シンプルに言えば、ローン金利 vs 運用の期待リターンの比較です。

• ローン金利が1%以下の場合：NISAで年3〜5%の期待リターンが見込めるなら、運用の方が有利になる可能性が高い
• ローン金利が2%以上の場合：繰り上げ返済による「確実な利息削減」の価値が高くなる
• 住宅ローン控除の期間中（最大13年）：控除率0.7% ＞ ローン金利（例：0.8%）の場合、繰り上げ返済すると控除額が減るため、控除期間が終わってからの繰り上げが合理的

まとめ

• 返済方法：元利均等返済が主流。毎月の返済額が一定で家計管理しやすい
• 金利タイプ：2026年は変動金利0.7〜1.0%、固定（フラット35）約3.2%。金利が2%に上昇しても返済できる余裕があるなら変動、なければ固定を検討
• 借入額の安全ライン：返済負担率は年収の25%以内。夜勤手当を含まない基本給ベースで判断するのが安全
• 住宅ローン控除：年末残高の0.7%を最大13年間控除。初年度は確定申告が必要
• 共働きのローン戦略：ペアローンは住宅ローン控除2人分の税制メリットが大きいが、離婚時・収入減少時のリスクも考慮する
• 繰り上げ返済vs運用：ローン金利1%以下なら運用が有利になりうる。住宅ローン控除期間中は繰り上げしない方が得なケースも
• 団信：死亡・高度障害でローン残高ゼロ。既存の生命保険と保障の重複を見直す機会に

住宅ローンは「人生で最も大きな借金」ですが、正しく組めば資産形成の一部にもなります。大切なのは、不動産会社や銀行の「借りられます」ではなく、自分の生活設計に合った「返せる額」で借りることです。

月々の返済額と繰り上げ効果は ローン繰上返済シミュレーター で確認できます。資産形成の全体像は NISA・iDeCo入門、住宅ローン控除を含む節税の全体像は 医療職の節税対策すべて もあわせてご覧ください。

よくある質問

住宅ローンは年収の何倍まで借りていいですか？

「借りられる額」ではなく、返済負担率（年間返済額÷年収）25%以内を目安にするのが安全です。銀行の審査では年収の7〜8倍まで通ることもありますが、審査に通る額と無理なく返せる額は別物です。変動金利0.8%・35年の試算では、年収500万円なら約3,800万円が返済負担率25%に収まる上限の目安で、金利が上がるとこの安全ラインは下がります。月々の返済額はローン繰上返済シミュレーターで確認できます。

変動金利と固定金利はどちらを選ぶべきですか？

金利が2%に上昇しても返済できる余裕があるなら変動、余裕がないなら固定を混ぜるのが判断の軸です。2026年6月時点の目安は変動0.7〜1.0%、10年固定1.5〜2.0%、フラット35が約3.2%で、日銀の利上げを受けて変動金利も上昇傾向にあります。変動を選ぶ場合は、金利が上がったときに繰り上げ返済で対応できる資金的余力を持っておくことが重要です。

夜勤手当は住宅ローン審査の年収に含まれますか？

含まれるのが一般的で、看護師は夜勤手当込みの年収で審査が通るぶん、借入可能額が大きくなりやすい点に注意が必要です。ただし夜勤は体力的に一生続けられるとは限らず、産休・育休や異動で日勤のみになる可能性もあります。「日勤のみの基本給でも返済できるか」を基準に借入額を決めるのが安全です。

頭金はいくら用意すればいいですか？

目安は物件価格の1〜2割で、4,000万円の物件なら400〜800万円が理想です。頭金0のフルローンも組めますが、借入額が増えて利息負担が大きくなり、金融機関によっては金利が0.1〜0.2%上乗せされることもあります。また、登記費用や仲介手数料などの諸費用（物件価格の5〜8%程度）は頭金とは別に必要になる点にも注意しましょう。

ペアローンのメリットとリスクは何ですか？

最大のメリットは住宅ローン控除を夫婦2人分受けられることで、団信も2人それぞれに適用され、借入可能額も最も大きくなります。一方で、離婚時の処理が複雑になる、産休・育休などで一方の収入が減ってもローンは2本とも払い続ける必要がある、事務手数料などのコストが2本分かかるといったリスクがあります。「10年後もお互いフルタイムで働いている前提」が成り立つかどうかで判断しましょう。

住宅ローン控除はいくら戻ってきますか？

年末のローン残高の0.7%が、新築住宅なら最大13年間、所得税・住民税から控除されます。たとえば3,000万円を変動金利0.8%・35年で借りた場合、13年間の控除総額は約230万円になる試算です。ただし控除対象となる残高には住宅の省エネ性能に応じた上限があり、実際に戻る額は納めている税額の範囲内です。初年度は入居した翌年に確定申告が必要で、2年目以降は勤務先の年末調整で手続きできます。手順は確定申告のやり方の記事も参考にしてください。

---

本記事は2026年（令和8年）6月時点の制度・金利動向にもとづく一般的な情報です。住宅ローン控除の要件は租税特別措置法41条、金利は各金融機関の公表値、返済シミュレーションは元利均等返済の一般計算式によります。金利・制度は変更される可能性があるため、借入時は各金融機関・国税庁の最新情報をご確認ください。本記事は金融商品の勧誘や税務・投資の助言ではありません。